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購物中心承載力強城市綜合體發展現4大趨勢

作者:      來源:      發布時間:2018-06-19
2016年,可以說是成都的“商業綜合體年”,最引人注目的莫過于上半年開業的國際金融中心和太古里。這些城市綜合體在推動商圈發展的同時,周圍商圈也受益匪淺。而據四川省商業地產聯盟日前發布的數據顯示,成都2016年商業地產體量在1000萬平方米,城市綜合體年度總面積達2757萬平方米。
 
在此背景下,成都的商業地產,無論是購物中心、寫字樓、公寓、酒店、商鋪,還是其他專業產品,已經歷了高供銷期,而兼容至少上述三項業態的“城市商業綜合體”正成為市場各方所關注的焦點。
 
那么,目前這類“城市商業綜合體”的發展又呈怎樣的特點?
 
商業地產有承載力
 
從城市和人群消費支撐程度來看,成都在1.5線城市、經濟表現力第一城、財富第四城、商業地產第四城等各類標簽下,顯示出強大的商業承載力。
 
目前成都已引進約268家世界500強企業落戶,精英群體人數超過70萬。據中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示,2016年,成都有32萬戶家庭躋身全國高凈值家庭的行列,兩年增加了6萬戶,高凈值家庭占比遠高于4%。
 
從成都的城市經濟發展角度來看。《四川日報》的報道顯示:2016年,成都預計實現地區生產總值10800億元左右,增長8%左右。2016年,成都預計全年固定資產投資7006億元,增長5.8%;一般公共預算收入1154.4億元,增長12.6%;社會消費品零售總額4900億元,增長10.5%;城鎮和農村居民人均可支配收入分別增長8.5%、10%。
 
成都2016年新簽約引進重大項目520個,實際到位內資3540億元、實際利用外資75億美元,分別增長3.7%、5.6%;實施重大項目837個,完成投資2450億元;新增規模以上工業企業260家,產值過百億工業企業增至10家,7家民營企業入選中國民營企業500強。
 
2016年,預期成都市地區生產總值增長7%以上,固定資產投資總額7000億元以上,一般公共預算收入增長7%,城鎮和農村居民人均可支配收入分別增長7%、7.5%,萬元地區生產總值能耗進一步降低。
 
由此來看,成都的城市競爭力、經濟實力具有強大的商業承載力。
 
“城市越來越成熟,會催生更多精英群體和高凈值家庭,他們對商業綜合體的需求更高,這是高端城市綜合體的有利市場支撐。”仲量聯行華西區董事總經理吳允燊表示,成都的商業綜合體具有足夠的發展支撐力。
 
4大趨勢值得關注
 
首先就2016年開業的大型商業綜合體、購物中心的招商而言,更注重生活化、互動性、體驗性的業態,并強調“首次進駐”概念。
 
例如,銀泰城體驗業態的占比達70%,其中生活配套的占比為24.83%,餐飲的占比為20.93%,快時尚和服裝的占比則大幅減少。而在入駐的快時尚和服裝中,有15%的品牌屬于首次進入成都市場。
 
再來看中糧大悅城的情況。其零售業態和非零售的占比分別為40%、60%,顛倒了傳統的業態配置,并設置了西南地區唯一一家標準化無臺口的小劇場——八點空間。
 
龍湖金楠天街的“首店”概念則更為突出,引進的CGV韓國奢華影院、SPAO、LAP、MG、VEROMODA生活概念館、苗鄉樓等商家,要么是首次入駐西南地區,要么是在成都開的第一家店。
 
而就開發商公布的數據來看,新開業的龍湖金楠天街的招商率為95%,開業當天人流量達30萬人次,日均客流量約為8萬人次,日均營業額約為400萬元;銀泰城招商率也達95%,開業當天客流約15萬人次,營業額超1200萬元;中糧大悅城、恒大華置廣場的招商率也分別達到85%和90%。
 
其次,在業態配置上,引入“跨境電商線下實體店”成為成都“城市商業綜合體”目前的新趨勢。
 
例如,新開業的萬科鉆石廣場就設置了雙流綜保區進口商品直銷中心,仁恒置地引進了四川首家跨境電商保稅直購店“易歐蓉”,奧克斯廣場則有天虹跨境電商體驗店。
 
“2016年,中央和地方都出臺了一些鼓勵互聯網+外貿的政策,自貿區及綜合保稅區業務也迅速發展,隨著中等收入人群對進口商品需求的日漸增強,跨境電商實體店業務被很多開發商視為新增長點。”仲量聯行零售地產部高級董事謝凌如此表示。
 
再次,隨著成都公共交通的日趨完善,市民出行更為便捷,而口岸好的商業綜合體的發展更被看好。
 
對此,謝凌指出,隨著成都地鐵交通的完善和提升,鄰近地鐵的“城市商業綜合體”的人流量在增加,租金提升的趨勢也會逐漸顯現。當成都只有兩條地鐵線時,日均客流量在50萬人次,增加到3條后,客流量一躍至120萬人次,這是很驚人的增長,三條地鐵線直接連通的11個優質商業綜合體也有望錄得更好的物業表現。
 
事實上,目前,成都的優質零售物業還是集中在傳統的春鹽商圈,南部雖然有一些商圈崛起,但對知名品牌和國際大牌的吸引力遠不足以與一環核心商圈競爭。
 
“城南的幾大商圈內也有分化,例如雙楠商圈是成熟的老商圈,很多零售商都愿意去,但沒有好項目,大悅城和金楠天街彌補了現有缺陷,運營狀況都不錯。但如果開發商盲目進入不成熟或高密度商圈,運營風險不小。”謝凌進一步指出。
 
除此之外,輕資產和資本化也是成都“城市商業綜合體”發展的一個趨勢。
 
仲量聯行華西區研究部負責人馬偉業指出,成都開發商和投資人相對較為保守,并未開展太多資本包裝嘗試,但大力推輕資產化的萬達等企業會給市場帶來觸動。
 
據了解,2016年,萬達在成都投資550億建萬達城,并布局10個萬達廣場,大部分以輕資產方式運營。
 
“嚴格來說,做商業地產就應該用輕資產方式運行,實行準金融投資對成都商業地產來說很值得關注。”四川省連鎖商業協會會長冉立春表示。
 
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